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            富人撤離,窮人進入!天價房都被誰買了?

            2018年-02月-27日

            常聽到有人說“現在有錢的人真多呀,哪哪的一個樓盤剛開盤不久,十幾萬一平的房子,很快就被搶光了”,我們只能在房價面前下跪了,真是這樣的嗎?大家為樓市癲狂,而諾亞財富發布的《2016高端財富白皮書》的調查卻顯示:富人們已經不再熱衷于買房。


            天價房都被誰買了?看完這組分析驚呆了


            1 開發商和銀行千絲萬縷的關系

            比如是開發商A,開盤了100套房,每套售價100萬,那就是1億的資金量,對吧?現在一開盤,我直接把價格報到200萬,暫時沒人買怎么辦?ok,我去搞一批身份證,比如公司員工的姐姐,部門經理的老丈人,用他們的身份以200萬的價格買下來,由房產公司付首付、并還房貸,同時,另外簽一份合同,把房子抵押給房產公司老板控股的法人單位B。

            然后,法人單位B拿著這些抵押的房本去找銀行做抵押貸款,獲得資金,因為這些原本值100萬的房子是以200萬購買的,那銀行的評估認為它值200萬,銀行就可以放到最高140-160萬的抵押貸款,這個資金再拿來還房產公司A的月供,公司就可以有大量的現金流,然后坐等房子慢慢賣......

            你以為銀行不知道這件事嗎?銀行的人都知道,但為什么不管?因為房貸是銀行最主要和穩定的利潤來源,如果不給貸款,從最底層的審批員到分行行長,都完不成任務,拿不到獎金。

            中間有幾年貸款卡得比較嚴,加上當時實體經濟也還過得去,還有很多其他企業借錢,房產公司這么玩借不到錢了,于是就死了一批。

            從去年開始,實體企業,尤其是南方幾個省的制造業企業大規模倒閉潮,導致銀行的日子非常難過,銀行也不敢貸給這些工廠了。(之前溫州最大的眼鏡廠,就是因為貸不到錢,老板把家里N輛豪車賤賣,一輛寶馬7系20萬出手,我同學在惠州的廠,原來做外單皮包代工的,今年開工辭退了一半的人,老板已經把廠區掛牌了。)

            這時候,房產公司就成了銀行的救命稻草,誰還敢卡它們?那不等于卡死自己嗎?


            2 無處不在的“影子業主”

            前些年沒有限購政策,于是就出現了一個本地土著+窮鬼老頭名下掛了一堆房產的事,甚至一個人可以掛兩套房產(如果是單身的話)。有些人問,不對啊,我剛看的二手房,也是這種天價啊,那是怎么回事呢?

            前面說了,房產公司A賣出的1101的房,業主叫張三,但是1101的房本被抵押給法人公司B然后抵押給銀行了,所以張三只是個“影子業主”,你找中介買二手房,從接觸到最終過戶,張三只是個傀儡,實際的房東是法人公司B。為了制造成交量,借用其他人的身份信息大量購房,出現很多“影子業主”。


            3 看數據找真相

            為了衡量一線城市房價有多瘋狂,相關媒體以地區分類,求出了各地的平均數,數據來源為同花順iFinD數據庫。

            去年2月份,北京二手房均價40532元每平方米,如果要買一套100平米的房子,總價405.32萬元(不考慮各種稅費、中介費)。這相當于董事長、總經理平均薪酬的8.5倍(北京董事長、總經理平均年薪47.6萬元),即不吃不喝8.5年,這些董事長、總經理(總裁)才能在北京買一套房子。

            去年2月份,上海二手房均價40267元每平方米,如果要買一套100平米的房子,總價402.67萬元(不考慮各種稅費、中介費)。這相當于董事長、總經理平均薪酬的9倍(44.6萬元),即不吃不喝9年,這些董事長、總經理(總裁)才能在上海買一套房。

            去年2月份,深圳二手房均價46130元每平方米,如果要買一套100平米的房子,總價461.3萬元(不考慮各種稅費、中介費)。這相當于董事長、總經理平均薪酬的8倍(57萬元),即不吃不喝8年,這些董事長、總經理(總裁)才能在深圳買一套房。

            也就是說,這些身處一線城市頂尖的人才,要在本地買一套房,如果沒有其他收入,也需要差不多10年不吃不喝。而去年的A股市場,有40%的企業凈利潤低于1500萬元,也就是說,4成的上市公司,一年掙不出一套好房子的錢,可見這個經濟畸形已經嚴重到什么程度了。 


            4 買還是不買,天價都在那

            有很多人都在問二線三線四五線的房子能不能買,就說一點,你感覺買起來壓力還能承受,就買,否則,就不買,不要幻想著把這事當成投資一買變N套。中國一線的泡沫,是靠著吸二三四五線的血,集全國之力才撐起來的,其結果,是掏空了中小城市的資金池。

            一線,從所有地方吸血

            二線,從三四五線吸血

            以此類推......


            5 誠心干貨

            1、你認識現在全款買房的人嗎?一次性幾百萬一千萬扔出去,不需要貸款的?

            目前為止有兩位兄臺說身邊有認識的人全款買房的,歡迎大家踴躍發言,最好能說明一下這些壕們的具體情況,是做什么的,資金怎么來的。說一下我比較了解的情況吧。

            我認識兩個最近剛買了房的,一個是揚州人,江蘇商會會員,家里做環保設備生意的,廠子開了十幾年了,算是個小富二代,家里資產差不多上億,在揚州有多處房產,在上海買了一套二手的,為了買這套房拋了一部分股票,揚州賣了一套大的房。

            另外一個家里是開診所和超市的,比較有錢,他老丈人是某國營大廠前任書記,然后去年在北京買了一套,兩家人一起湊了首付,然后一起幫忙還貸。

            這兩家人應該是目前樓市比較典型的真實購房者,他們買房的籌資方式應該代表了主流情況。

            不夸張地說,資產5000萬元以下的商人家庭,都沒有能力在一線城市全款購房,為什么?因為商人要做生意,他的現金流占資產的比例是有限的,如果一個人賬上躺著1000萬可以隨意支配的現金,那他家的資產最起碼得好幾億。

            這就是為什么大量中型企業主要獨立在一線城市購置房產,也必須賣掉自己老家的幾套房子,以及貸款的原因。

            這就是我前面說的,一線城市掏空二三四五線。

            比如你家在寧波金華紹興溫州開了個獨資廠,效益還行,工廠年銷售額5000萬(這就算挺大規模了),一年下來能有多少可自由支配的純利潤?也許不超過100萬,因為你還要投入再生產,還有生產中的押款。

            而這100萬,有時候還得跟兄弟姐妹分,因為江浙的制造企業主,很多都是幾個孩子。

            所以當這樣的富裕階層家庭在二三線買房時,可以輕松全款,但如果要買深圳1000萬一套的,就捉襟見肘了(但偏偏這些人的兒子,很多不愿意接老爹的班,喜歡在一線城市奮斗生活),只能是賣了老家的兩套房,加上現金付個首付。

            看到沒,京滬深廣在買,而二三四線在賣,這就是為什么二三四線房價很多往下走,一線還高企的原因,我所說的吸血。

            那誰在買二三線企業主50萬100萬一套的房產呢?三線城市殷實的小康之家,他們有很多是賣掉了四五線30萬一套的房產,加上首付。

            除了這種中型制造業企業主,還有兩類人是有能力在一線買房的,一是官員,二是互聯網上市企業高管。

            官員不用說了,除了那種叫得出名的超級富豪,官員的現金流是最充足的,因為他們不用從事生產,沒有資金擠占,有多少錢都是可變現資本,有些樓盤開盤時,好幾層給同一個官員的事,很常見。

            互聯網上市企業高管就比較簡單了,手上的股份變現,從股市里套。(沒上市就很難,這就是為什么互聯網公司,打死了也要上市)

            前面說了三類人,這三類人是一線天價房的主要購房群體。(拆遷戶農民那種也算一種,分了三套房賣兩套換一套大的,但他們基本沒有用現金購房的能力,只不過是置換而已)

            以前還可以開玩笑說中彩票的,現在,500萬彩票算個屁啊,刨了稅去密云水庫買還差不多。

            問題是這兩年,前兩類人都遇到了問題。

            制造業哀鴻遍野不用我說了,低端制造向海外和內陸轉移的話題不用我啰嗦,大量江浙廣東企業主一夜回到解放前,升級不力+投資失敗的比比皆是。

            官員呢,更不用我說了,房產登記實名制一出,2014-15年到處出現房產低價拋售潮,現在還手握幾千萬現金砸來買房的官員,我敬你是條漢子!

            至于最后一部分人,互聯網新貴,現在看起來還好,問題是,這幫人有多少?能撐得起整個一線城市的天價樓市嗎?我表示懷疑......

            一個中型互聯網上市企業,總監以上級別的人,年薪一般在四十萬左右,這樣的人數量有多少?幾十人頂天了,即便是他們,每個月要還三萬塊的房貸,也是非常吃力,何況普通員工呢?

            這些未來有能力買得起五百萬以上房產的群體,基本上都列出來了,可以看得出來,群體規模不會很大,加上這兩年的股災,又縮水了不少。

            跟整個一線房產市場比起來,他們實在是杯水車薪,沒有能力消化所有的新房和掛牌二手房。

            于是,就出現了我開頭所說的惜售+自購買,如果不好理解,請參考初中課本里描述過的資本家倒牛奶的情形,奶多了賣不出高價?那我就只賣一小部分,告訴你們奶沒了,很稀缺,其實奶都在桶里存著呢。

            還謝謝告訴我信息的讀者,在這里補充一下:

            惜售有很多種方式,本質上都是“倒牛奶”,制造虛假的稀缺感,提高購房者的心理預期和閾值,房產商知道,他們只要聯手抬高價格就好,逼購房者敲骨吸髓、砸鍋賣鐵、勒緊褲腰帶吃咸菜的任務,自有丈母娘幫他們干。

            除了我前面說的虛假購房以外,還有一種,捂盤,連假合同都不用做,開盤100套,只賣10套,剩下90套都告訴你賣光了,然后拿這些房子去銀行抵押,當然,這種更加赤裸裸,連偽裝都不需要了。

            2.那業主入住以后發現是鬼城,怎么辦?

            很簡單,第一,把樓盤做成N期,一期放兩棟樓不就行了,看見沒,那些不是沒人買,是買了但還沒蓋好呢。

            第二種,把房子租出去,比如你看到現在很多新出來的什么房產公寓,拿下一整棟樓,統一裝修風格了往外租的,或者XX中介自己手里在某個小區里n多套房源出租的,幕后的業主可都是房產商自己的親骨肉。

            比如,我有個哥們兒現在住天通苑,他的房子就是從物業公司直接租的,沒有個人業主。

            所以,越是經濟變差,媒體上就越要渲染,大家都高喊“有錢人真的很多啊,你看我們這兒開盤第一天,1000萬一套搶光了”,你一問,都是“我朋友、我親戚、我同學”,從來見不到幾個“我”。

            跟身邊那些親近的有錢人打聽打聽,今年經濟形勢如何?真有那么多實實在在的有錢人嗎? 


            6 未來房價的大致判斷

            最后說一段吧,我對未來房價的預測吧,大體上我的判斷,會跌,理由如下:

            1.國際規律,一個國家的房地產市場在人均GDP8000美元之前一路上揚,8000-10000趨緩,10000以后往下(海外移民圣地華人烏央烏央過去炒房的個別城市除外,那個盤面小容易炒,但中國的一線城市可沒有那么小)

            2.老齡化,即使放開了二胎,現在看來生育率也不可能回去了,未來若干年,這個人口結構就不可能撐起新的購房高潮,畢竟,買房主力是年輕人,老頭誰買房呢?

            3.大的供需關系,基本上,該有房的家庭,都有了,十多年前去一線混、買得早的人已經定居了,現在一線二線買不起房的孩子,老家也都有房,不至于沒地方住,他們中的絕大多數人,無論怎么努力,把老家房子全賣了,把兩邊父母積蓄全榨干,加上還貸,也依然買不起,慢慢地,他們燒完了青春,會回家的,能留下來的,千里挑一吧。

            4.經濟大勢下滑。過去那么多年,為什么國人都篤信房價上漲,很簡單,因為經濟上行,連續增長二三十年,這也是所有經濟體都遭遇到的規律,日韓臺港,哪個經濟騰飛的高速增長期不是二十年左右?你何時聽說過哪個國家經濟高速增長了五十年的?中國人沒理由把自己的國家想得太特殊。

            打個最簡單的比方,你家生了個孩子,一路漲個兒,你每年都要給他買新衣服,每次都要買大一號,然后有天孩子18歲了,你還要去買更大一號的,店員告訴你不用了,你還按照以前的慣性說:才不會呢,我家孩子這十幾二十年都是這么長的,年年都有人唱衰,說我孩子不會長高了,結果呢?

            凡事,都有個盡頭...... 



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